房价反弹的前奏：全球资本加速进驻中国房市

• 2026-08-23

网上讨论房地产，通常悲观的观点更容易引起关注，很多网友坚信房价将继续下跌，认为现在购房就是在自讨苦吃。在网络上，各种看空的论调层出不穷，似乎所有房地产都面临着贬值的命运。然而，资本市场的思路与大众情绪往往截然不同。掀开网络上喧闹的情绪，我们可以看到许多普通人所忽视的市场信号逐渐显露。专业机构已经敏锐捕捉到房地产市场正处于一个极为重要的时刻。

需要澄清的是，我们所说的“前夜”并不是全国房价普遍上涨的开始。这一轮市场的最大特征是明显的分化，恢复红利主要集中在一线及强二线城市的优质房产上，而大量普通房源很难分享到市场的复苏红利。观察市场走向，最为可靠的指标是资本的真实行动。国际机构和国内长线资金正在加快对国内不动产的布局，而这并非传闻，而是有迹可循的交易数据。

根据《十四五规划》，住房被归类为大宗耐用消费品，这一顶层设计显然在向我们传递新的信号：住房回归其居住的基本属性，政府将在必要的时候进行干预，但不再重走依靠房地产短期拉动经济的老路。政策的目标十分明确：提升市场成交量，化解遗留的房企风险，活化大量的存量房源，避免市场发生硬着陆。一个坚实的政策底部已经形成，为房地产市场的回暖奠定了基础。

一线城市采取的一系列新政策最能表明风向的转变。比如，上海出台的“沪八条”政策降低了二套房的首付比例，放宽了外籍人士购房的限制；而北京则优化了限购政策，提高了公积金贷款的额度。这些政策并非是鼓励全民炒房，而是打破购房需求的上限，充分释放多年来积压的刚需和改善需求。

根据国家统计局的数据，2026年8月的监测显示，一线城市的二手房价格已开始环比上升，23个城市的新房价格持平或者小幅上涨，二三线城市的房价同比降幅也在持续缩小，市场走出了自由落体的状态，正式进入筑底和修复阶段。在8月的前半月，26个重点城市的二手房成交同比上涨了14%，挂牌量环比持续下降，市场上的恐慌抛售逐渐减少。

在北京、上海、杭州、成都等核心城市，许多板块的去化周期已经低于10个月，部分热门区域甚至不足6个月，过去由于大幅割价促销而导致的局面逐渐成为历史。随着恒大事件的尘埃落定，房企的债务处理进入了尾声。房企不再依赖于大幅削价来回笼现金流，新房市场的价格底部已经得到强力支撑。

放在《十四五》开局的背景下，国内的货币政策维持了一定的宽松，市场的流动性依然充足。然而，市场中仍然存在资金空转的现象，即部分资金在金融体系内部循环，未能有效流向实体经济，这也是经济循环中急需理顺的一个痛点。政策将继续优化信贷结构，引导资金 flow 成实。在实体产业在信贷吸纳能力有限的环境下，居民的合理居住和改善需求将成为流动性的重要出口。

需要强调的是，这并不意味着将出现泛滥的资金投入，资金将会精准对接真实的居住需求，而不是重演全民炒房的旧时局。作为国内最大的消费品，房地产与上下游的家装、家电、家居行业紧密相连。《扩大消费“十四五”规划》中明确指出提升住房消费是重点任务。楼市的复苏有潜力带动万亿级的消费增长，是扩大内需的重要抓手。

在国民经济中，房地产产业链占据重要地位，在经济复苏尚需巩固的背景下，激发合理的住房需求是稳增长的一张重要牌。而这一切，都将建立在不炒房的基本框架之上。网上流传外资疯狂抄底中国楼市的传闻虽有部分真实成分，但又不完全准确。根据国家统计局的数据，2026年1月至2月，房地产领域的外资使用同比暴增5.6倍，而高力国际统计的数据显示，上半年国内的大宗不动产交易规模达到了1212亿元，增长了76.2%。

但值得注意的是，这千亿规模的大宗交易中，外资的整体占比仍不足3%。外资的选择标准非常严格，主要集中在核心城市高端写字楼、少量的千万级豪宅，与普通购房者的刚需和改善型住宅基本没有交集。比如，加拿大的养老基金购买了核心商业购物中心的股权进行长期运营；施罗德资本设立了专门挖掘长三角被低估不动产的地产基金；宏利金融与瑞安地产联合在上海黄浦区收购了核心商办资产。这些外资机构关注的是长期稳定的租金收益。

与此同时，类似KKR、贝莱德等海外机构也在出售京沪的写字楼和酒店资产，这并不意味着它们对中国市场产生了看空情绪，多数情况下是因为美元基金的契约到期，需出售资产以兑现投资者的收益，这属于常规的基金操作。外资的广泛布局背后有着充分的现实理由。在经过五年的深度调整后，核心城市的优质资产已经充分去泡沫，租金回报率升至国际资本认可的合理范围。

随着美联储降息周期的开启，海外资金成本降低，国内也在简化境外购房流程，所有外部条件都已落实。摩根士丹利认为，中国楼市最艰难的下行阶段已经结束，而高盛的研究指出一线城市核心区已经探明市场底部。这些专业机构的判断显然比网络上情绪化的评论更具参考价值。

在这场底部布局的进程中，更为关键的是内资的作用。保险资金、地方国资以及民营资产管理公司，才是大宗交易市场的主力军，资金主要集中于两个方向：法拍房及产业类不动产。